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上市即巅峰?硬新三板股票行情核拆解物业股百倍市盈率

发布时间:2020-11-20 13:05来源:股市股神论坛字号:

  11月19日,融创服务(01516.HK)在港交所正式挂牌,发行价为11.6港元,如不行使超额配将发行6.9亿股,静态市盈率达到108倍,创历史新高。当日收盘时,其股价较发行价上涨21.9%,市值高达424亿港元,市盈率达到138倍,一洗此前物业股上市即破发的阴霾。 织梦内容管理系统

  此前的10月30日,同为物业股的世茂服务在港上市,首发市盈率高达91倍。 内容来自dedecms

  今年上半年,本已高企的物业股估值连攀新高,市盈率平均中位值高达45倍,其中招商积余(行情001914,诊股)的估值更是一度冲到120倍,而其母公司招商蛇口(行情001979,诊股)的静态市盈率仅为7.1。 copyright dedecms

  进入下半年,物业股开始降温,尽管如此,依然有大量物业公司逆势而上。据作者统计,仅10月就有世茂服务、合景悠活等四家公司上市,估值也再创新高。而从11月初至今,除融创服务外,金科服务也已上市,此外,还有恒大物业、远洋服务等8家物业公司正等待上市。

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  此刻,是物业股价值爆发的前夜,还是浪潮退去的开始? copyright dedecms

  破发背后的利润难题 本文来自织梦

  对物业公司而言,10月是残忍的一月。 内容来自dedecms

  10月25日, 第一服务上市首日破发,跌幅达26.67%;10月30日,合景悠活、世茂服务分别以7.89港元、16.6港元招股价上市,对应的首发市盈率分别高达77倍、91倍。当日合景悠活以暴跌22.94%收盘,世茂服务开盘价为15.32港元,较发行价下跌7%。

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  在世茂服务上市前,红杉资本中国基金以1.3亿美元战略入股,获得了5.33%的股权。在今年9月底一次物业管理报告发布会上,红杉中国投资合伙人苏凯说,目前几乎所有的物业公司都在港股上市,但“把所有上市企业的招股书看一下,把名字盖起来都不知道是哪家公司。所有招股书基本上讲的一个意思,即存量多少、有什么增值服务、社区流量怎么样,之后讲要做什么事情。”

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  无论故事讲得如何好,投资者最终还是要看利润,也就是苏凯说的“看那一张表”。而物业公司的最基本业务——物业管理,利润率其实不高。

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  在2019年底跟投资者的一次见面会上,招商积余总经理石正林曾坦言:“物业管理是个很低微的服务,保洁保安绿化,想获得高毛利,基本不可能。” 织梦内容管理系统

  财报数据显示,2019年招商积余的基础物业管理毛利率为8.47%,其中住宅毛利率为4.94%,非住宅为9.26%。 内容来自dedecms

  即使是物业板块中的明星公司——绿城服务,其财报显示的物业服务毛利率,2015-2019年也仅分别为10.2%、10.2%、11.2%、11.4%、11.4%。

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  不过大房企旗下的物业公司,有一块旱涝保收的业务——依托母公司的咨询业务(或称之为非主业增值服务)。作者根据物业上市公司财报数据统计测算,这块业务毛利率能在30%以上,且在物业公司总收入中占比不小。

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  以融创服务为例,其2017年-2019年非主业增值服务收入分别为5.24亿元、10.28亿元和15.72亿元,占总收入比重分别为47.2%、55.8%、55.6%,毛利率分别为42.3%、35.3%、34.8%。

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  毛利率最高的则是社区增值服务,平均能达到30%-40%,少数头部物业公司的社区增值毛利率非常高,如2019年度,彩生活社区增值服务毛利率达到92.6%,碧桂园服务为64.3%,保利物业为40.7%。但其在物业公司收入中比重较低。

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  “社区增值服务利润率高,但量太小,从母公司那儿收钱的咨询业务,利润率也还可以,但收得太狠会影响母公司本身的利润和业绩,所以最终物业公司还是要看基础物业管理的利润率。”领地集团四川区域的一位物业经理王力(化名)表示。

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  但物业管理的利润有天花板。

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  9月18日,万科物业CEO朱保全在上海“Jump”大会上表示,物业是个花钱的行业,每年1月1日,你收物业费,这笔收入已经定了,剩下的就是花钱的事了。 内容来自dedecms

  物业成本中,最大的是人力成本。融创服务招股书显示,在总体销售成本中,员工成本占到60%以上,而安保等分包成本则占到20%,两者相加的人力成本,在80%以上。 dedecms.com

  2017年融创服务物业管理的毛利率为1.6%,2018年增至6.4%,但均低于行业平均;2019年突增至11.8%,达到行业平均水平。

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  融创方面表示,毛利率增加是受益于公司管理效率提升。

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  百倍市盈率如何炼成? 本文来自织梦

  而对于急待上市的物业公司来说,“做”大收入和利润最便捷的途径往往是收购。

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  招股书显示,2018年,世茂服务收入13.29亿元,第二年收入翻番达24.89亿元;2018年其净利润为1.46亿元,次年就涨到3.85亿元。 织梦内容管理系统

  收入、利润暴涨,源于大笔收购。截至上市前的两年内,被世茂服务收入麾下的有七家物业公司,收购总代价为10.9162亿元。

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  招股书显示,世茂服务收购这些公司时,其收购价和净利润的比值(隐形市盈率)分别为12.5、1.2、10.6、17.9、9.3、14、14。 dedecms.com

  随后,它们随着世茂服务一起,市盈率达到91倍。

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  融创服务收入增长也来自于在管面积的增加。从2019年末的5300万平米增至2020年中的近1亿平米,增加部分为融创服务的外拓管理面积:4024万平米,这源于一次大型并购。 内容来自dedecms

  2020年4月,融创中国子公司天津融悦对价人民币8.19亿元收购开元物业54.61%股份,开元物业被收购时的隐形市盈率为13倍。 织梦内容管理系统

  招股书显示,2018年融创服务收入18.415亿元,2019年增至28.274亿元;2018年其利润为9830万元,2019年涨至2.699亿元,2020年上半年更是达到2.508亿元。

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  此次融创服务发行6.9亿股股份,约占总股数的23%,按此计算,融创服务总股数为30亿股。融创服务的每股发行价定为11.6港元,估值约为348亿港元,折合成人民币293.63亿元,此估值和2019年利润2.699亿元的比值,即为静态市盈率108倍。

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  不过,世茂服务收购的物业,其收取的物业费,跟世茂集团旗下的物业相比,明显偏低。世茂服务招股书显示,泉州三远一平米一月的物业费仅为0.8元,海亮物业和成都信谊则为1.7元,低于来自世茂集团的物业费:2.4元。

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  融创服务收购的开元物业,2018年-2020年中,经营利润分别为8327万元、7725万元和3808万元,逐年下降。2017-2020年中,融创服务物业费一月一平米分别为3.21、3.15、3.4和3.03元,其中住宅物业费分别为2.93、2.85、2.89、2.7元。融创服务方面称,2020年上半年融创服务总体物业费降低是因为开元物业的收费较低所致。

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  一般而言,新并入的物业,其收缴率也不会很高。

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  朱保全在前述演讲中就坦言,虽然上市公司都愿意说自己是90%多,但是实际上我们收回来的物业项目,第一年物业费收缴率大概就是70%,至少要三年左右的时间才能把它做上去。 本文来自织梦

  物业高估值之辩 织梦好,好织梦

  但物业在业主心中的形象,却与资本市场亮眼表现大相径庭。

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  “干啥啥不行,收钱第一名。”9月中旬,宁波中梁首府小区的业主将这面锦旗送给了万科物业,图片在社交平台刷屏,并随即引发市场热议。

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  “小区停水停电没人管,车库蜘蛛网满天飞……要是晚交物业费,你就无处可逃、无处遁形……”更早的6月,歌手李荣浩一则吐槽物业的微薄,转发量几百万,甚至上了热搜。 本文来自织梦

(股歌小编:admin)

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