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8月楼市再现价升量跌 拐点之争再起

发布时间:2009-10-06 00:03来源:中国证券报徐畅字号:

一度消失的地产中介重新高举牌子路边揽客,国土局办证大厅少了几个月前的熙熙攘攘,曾经趾高气扬的售楼小姐态度明显和缓……8月份以来,楼市“价升量跌”情景再次上演,“金九银十”恐成泡影,楼市拐点之争也被推上风口浪尖。

  最新数据显示,9月份第二周,北京、上海和广州成交量环比均出现再次回落,深圳新房成交量也继续低位震荡。与此同时,房价依然高位盘整。对于以上情景,业内争论纷纷,楼市拐点又至,还是大升浪中的小调整?2007年底情景再现,还是继续曲折前行?

  销售低迷是否因供应不足

  “感觉楼市又到拐点,我已经推迟了购房计划。”深圳的余先生已经看房有半年之久,正欲出手,碰巧赶上楼市成交萎缩,拐点之争再起。

  像余先生这样陷入“观望”态度的购房者不在少数。中国指数研究院数据信息中心监测显示,在8月份监测的30个城市中,仅有8个城市商品住宅成交面积环比上升,不到三分之一,30个城市总成交面积环比下跌约11.18%。

  在2009年北京秋季房展上,参展项目和参观的人数虽和今年春季房展时相差无几,房价却较春季房展飙涨了30%至40%,首日成交额和成交面积也较春季房展下降了30%和47.6%。

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  易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示:“今年3月到8月的房地产市场偏热,成交量非常大,已经透支了‘金九银十’的能量,难再现热潮。”杨红旭称,自2005年以来,上海已连续四年都没出现明显的“金九银十”现象。

  对于近两个月楼市成交萎缩,有业内人士认为,购房者“观望”的本质是有效购买力不足,加上政策出现微调,重挫房地产市场信心。而当前二套房贷收紧政策与2007年出台二套房贷政策如出一辙,都是为抑制楼市投资和投机。

  就在业内热议“金九银十”成为泡影之时,不同的声音开始出现。渤海证券研究所最新报告提出“铜九金十银十一”之说,指出监测的5座城市库存消化周期平均为28.19周,较上周下降1.67%。其中,南京库存消化周期最短,深圳消化周期缩小。渤海证券分析师周户还表示,监测表明改善型需求已连续三周回升。

  万科董事长王石指出,当前政策微调时的市场与2007年政策转向时的情况存在明显不同。2007年9月政策转向时,万科关注的14个城市成交批售比已经低于1,市场供过于求;而今年7月政策微调时,14个城市成交批售比为1.78,市场供应远跟不上销售速度。预计到第四季度,短期供应不足才可能有所缓解。
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  国信证券分析师方焱也在报告中表示,各城市库存量并未因销量持续下滑而出现回升,多数城市商品房可售量依然保持下降趋势,供应仍然偏紧,判断偏紧的供应状况是造成目前销量低位运行的主要原因之一。

  投资回升能否持续

  随着楼市成交下滑,被视为房地产市场晴雨表的地产股8月份成为领跌主力。而9月以来,地产板块却成了领涨明星,截至9月15日,11个交易日内地产板块涨幅高达22.87%,位列所有板块之首,资金重新流向地产股。

  专家指出,房地产景气度的提升鼓舞了市场信心。国家统计局最新数据,2009年8月份国房景气指数回升到100.08点,房地产开发投资分类指数为97.75、房屋施工面积分类指数为94.45及土地开发面积分类指数为93.25,均呈现了良好的变化趋势。但开发商对后势依然比较谨慎,体现在开发投资指数、施工面积指数及土地开发面积指数均在100以下,房地产行业还未完全复苏。

  从房地产开发投资角度看,房地产开发投资同比增加,但同比增幅仍在回落。国家统计局显示,今年前8个月全国完成房地产开发投资21147亿元,同比增长14.7%,增幅比前7个月提高3.1个百分点,但比去年同期回落14.4个百分点。其中,商品住宅完成投资14848亿元,同比增长10.9%,比前7个月提高2.7个百分点,但比去年同期回落20.8个百分点。

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  与投资相呼应的开工面积增长明显,前8个月全国房地产开发企业房屋施工面积26.29亿平方米,同比增长13.5%,增幅比前7个月提高1.0个百分点。

  房地产市场近期的调整并未影响到开发商的拿地热情。中国指数研究院数据信息中心监测显示,受土地推出量影响,9月份第二周土地市场平均成交楼面价格3673元/平方米,环比上升4%。地块竞争激烈,溢价水平在100%-200%之间的有9宗,溢价水平超过200%的有3宗。

  尤其是大型房企在抢地大战中屡摘地王。中海地产于9月10日以70亿巨资拿下了南京长风地块,楼面地价高达22409元/平方米,溢价率达129%,夺下“中国地王”称号。同一天,招商华侨城以5.3亿元斩获深圳宝安区尖岗山一地块,楼面地价高达18875元/平方米,成为深圳新“地王”。而在9月8日,保利地产通过150轮举牌,以15.92亿元拿下了南京河西金沙江地块,溢价幅度高达87.29%,楼面地价为7553元/平方米。

  万科也加入“抢地”行列,9月7日万科击败中建、北京城建和远洋地产等企业,最终以22亿元价格拿下北京房山区长阳镇地块,比起拍价8.37亿元高出约14亿元,溢价约163%,楼面地价约合6450元/平方米。
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  资金链会否再成掣肘

  深圳房地产专业人士尹香武表示,二套房贷政策严格执行,投资楼市的杠杆效应大幅度下降,将在较大程度上影响房价。但由于供应量处于低点,导致上半年房企都超额完成了全年任务。由于房企资本金比例降低,房企资金扩张效应重新扩大,资金扩张实力增强,不会贸然降价。

  另有专家指出,除二套房贷政策收紧外,今年的信贷政策已与2007年大不相同。2007年是加息最为密集的一年,多次上调利率和存款准备金率,银行对房地产开发贷款也大幅收紧,造成开发商资金链紧张。

  从110家A股上市房企半年报来看,房地产企业销售业绩普遍出现大幅增长,大部分企业已完成去年全年业绩的70%,有的甚至超过了去年全年的销售收入。

  各家房企的资金状况明显充裕,存货大幅降低。截至目前,上半年上市房企持有货币资金1534.22亿元,较2008年底增长51.24%;预收账款高达1428.19亿元,较2008年底的919.51亿元增加55.32%;同时存货大幅减少,由2008年年底的4624.09亿元降至1428.19亿元;经营活动现金流量净额为401.60亿元,而去年同期该指标为-334.76亿元。

  房企的资本结构也有一定好转,除ST公司外,上市房企平均资产负债率为58.48%,同比下降了1.01个百分点。

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  易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,市场成交量出现拐点,6月份达到成交最高峰,七八月份持续下滑,9月份还将延续这个势头。但是价格拐点还早,变化快的话可能今年年底,也有可能出现在明年一季度。

  全国工商联房地产协会会长聂梅生表示,开发商的资金链已经接上,资金链不紧绷,就可能不降价,慢慢卖。今年年底时房价或将出现调整,但不会出现深入下跌。 织梦内容管理系统

(股歌小编:admin)

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